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【中报点评】时代中国(01233.HK):旧改项目首次成功转化

来源: 南方日报网络版     时间: 2020年01月22日 18:27:40
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(投)(资)(:拿)(地)(谨)(慎)(,依)(赖)(旧)(改)(转)(化)(仍)(有)(望)(完)(成)(千)(亿)(目)(标)(
有)(别)(于)(2015-2016年)(的)(高)(溢)(价)(拿)(地)(,公)(司)(在)(上)(半)(年)(拿)(地)(颇)(为)(谨)(慎)(。公)(司)(2018年)(上)(半)(年)(拿)(地)(金)(额)(约)(61.2亿)(元)(,占)(年)(初)(拿)(地)(预)(算)(的)(25%左)(右)(。受)(到)(宏)(观)(环)(境)(、金)(融)(政)(策)(及)(市)(场)(成)(交)(等)(不)(确)(性)(因)(素)(的)(影)(响)(,预)(料)(公)(司)(在)(下)(半)(年)(仍)(持)(观)(望)(态)(度)(,全)(年)(拿)(地)(金)(额)(很)(可)(能)(在)(120亿)(左)(右)(。
根)(据)(我)(们)(估)(算)(,若)(要)(实)(现)(2020年)(千)(亿)(销)(售)(的)(规)(模)(,时)(代)(中)(国)(仍)(需)(要)(最)(少)(约)(942亿)(货)(值)(,约)(561万)(平)(方)(米)(的)(新)(增)(土)(地)(储)(备)(才)(能)(支)(持)(其)(销)(售)(业)(绩)(。这)(主)(要)(基)(于)(3年)(内)(最)(少)(40%的)(复)(合)(增)(长)(率)(的)(判)(断)(,即)(2018年)(、2019年)(、2020年)(分)(别)(达)(到)(550亿)(、770亿)(、1078亿)(。按)(照)(60%的)(去)(化)(率)(来)(计)(算)(,3年)(共)(需)(要)(约)(2400亿)(的)(销)(售)(金)(额)(,约)(4000亿)(的)(货)(值)(。
截)(止)(2018年)(6月)(30日)(,时)(代)(中)(国)(已)(在)(9个)(城)(市)(拥)(有)(土)(地)(储)(备)(总)(建)(筑)(面)(积)(约)(1,820万)(平)(方)(米)((未)(计)(入)(城)(市)(更)(新)(项)(目)(面)(积)(),按)(目)(前)(均)(价)(1.68万)(元)(/每)(平)(方)(米)(推)(算)(出)(约)(3058亿)(的)(货)(值)(,即)(仍)(有)(942亿)(货)(值)(的)(缺)(口)(。只)(要)(公)(司)(保)(持)(目)(前)(的)(节)(奏)(在)(公)(开)(市)(场)(拿)(地)(,或)(成)(功)(转)(化)(一)(部)(份)(城)(市)(更)(新)(项)(目)(项)(目)(,公)(司)(仍)(有)(较)(大)(机)(率)(在)(2020年)(成)(为)(千)(亿)(房)(企)(的)(一)(员)(。
旧)(改)(方)(面)(,公)(司)(在)(上)(半)(年)(成)(功)(转)(化)(佛)(山)(市)(南)(海)(区)(瑭)(虹)(公)(司)(旧)(厂)(项)(目)(并)(将)(其)(纳)(入)(土)(地)(储)(备)(,按)(照)(目)(前)(附)(近)(住)(宅)(均)(价)(12,118元)(/平)(米)(估)(算)(,项)(目)(货)(值)(约)(11亿)(元)(。
目)(前)(,公)(司)(未)(纳)(入)(土)(地)(储)(备)(的)(城)(市)(更)(新)(项)(目)(数)(量)(为)(69个)(,总)(用)(地)(面)(积)(约)(701万)(平)(方)(米)(,预)(计)(可)(转)(化)(土)(地)(储)(备)(为)(建)(筑)(面)(积)(约)(1,941万)(平)(方)(米)(。其)(中)(,有)(3个)(广)(州)(项)(目)(和)(1个)(中)(山)(项)(目)(即)(将)(完)(成)(转)(化)(,预)(计)(可)(实)(现)(土)(储)(建)(筑)(面)(积)(约)(128万)(平)(方)(米)(,货)(值)(达)(269亿)(。
在)(土)(地)(市)(场)(上)(,2018年)(上)(半)(年)(共)(收)(购)(11幅)(地)(块)(,总)(占)(地)(面)(积)(约)(60万)(平)(方)(米)(,可)(以)(实)(现)(土)(地)(储)(备)(建)(筑)(面)(积)(约)(169万)(平)(方)(米)(。
财)(务)(:一)(级)(土)(地)(开)(发)(收)(入)(成)(为)(新)(的)(利)(润)(支)(撑)(
核)(心)(净)(利)(率)(上)(升)(,受)(益)(于)(旧)(改)(项)(目)(转)(化)(。毛)(利)(率)(为)(28.2%,同)(比)(上)(升)(1.8个)(百)(分)(点)(,这)(主)(要)(得)(益)(于)(稳)(定)(的)(布)(局)(和)(土)(地)(资)(源)(获)(取)(。值)(得)(注)(意)(的)(是)(,公)(司)(首)(次)(出)(售)(旧)(改)(项)(目)(权)(益)(,从)(而)(获)(得)(了)(2.35亿)(的)(一)(级)(土)(地)(开)(发)(收)(益)(,相)(等)(于)(税)(前)(利)(润)(的)(11%。
考)(虑)(到)(公)(司)(未)(来)(仍)(能)(透)(过)(出)(售)(旧)(改)(项)(目)(权)(益)(而)(获)(得)(类)(似)(的)(收)(益)(,我)(们)(将)(其)(收)(益)(纳)(入)(核)(心)(利)(润)(,纳)(入)(后)(公)(司)(核)(心)(净)(利)(率)(为)(9.6%,同)(比)(上)(升)(3.1个)(百)(分)(点)(。多)(元)(化)(的)(收)(益)(将)(增)(加)(公)(司)(在)(限)(价)(环)(境)(下)(的)(利)(润)(风)(险)(,使)(公)(司)(核)(心)(净)(利)(润)(维)(持)(在)(10%的)(可)(观)(水)(平)(。
在)(资)(本)(运)(营)(方)(面)(,公)(司)(财)(务)(风)(险)(控)(制)(情)(况)(较)(好)(。2018年)(上)(半)(年)(,时)(代)(中)(国)(净)(负)(债)(率)(小)(幅)(向)(上)(,达)(67.2%,较)(2017年)(年)(底)(高)(出)(9.7个)(百)(分)(点)(。
然)(而)(平)(均)(借)(贷)(利)(率)(维)(持)(在)(较)(低)(的)(水)(平)(,2018年)(上)(半)(年)(为)(7.6%,基)(本)(回)(复)(至)(2010年)(上)(市)(规)(模)(扩)(张)(前)(的)(水)(平)(。这)(主)(要)(受)(益)(于)(近)(年)(公)(司)(债)(的)(发)(行)(及)(公)(司)(整)(体)(信)(用)(评)(级)(的)(上)(升)(。
2018年)(3月)(8日)(,公)(司)(进)(一)(步)(公)(告)(赎)(回)(于)(二)(零)(二)(零)(年)(到)(期)(的)(优)(先)(票)(据)(,有)(望)(于)(新)(一)(年)(平)(均)(借)(贷)(水)(平)(有)(更)(进)(一)(步)(的)(改)(善)(。
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